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  上周五，央行降息出乎意料，盡管央行負責人強調(diào)，此次利率調(diào)整仍屬于中性操作，并不代表貨幣政策取向發(fā)生變化，然而，讓整個樓市應聲而起，出現(xiàn)沸騰之勢。

  新房、二手房在降息利好之下出現(xiàn)成交高峰，周一十余只地產(chǎn)股股價漲停，之前看空的言論迅速被各種樂觀的氛圍所取代。

    不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，在樓市整體供過于求新常態(tài)之下，降息不會改變房地產(chǎn)市場基本面。房地產(chǎn)業(yè)實際已經(jīng)進入一種全新階段，供大于求的狀況可能會持續(xù)相當長時間，競爭也會成為市場主旋律。

    綜述

    11月21日，央行決定自11月22日起下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調(diào)整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。

    這是自2012年7月來的首次降息。貸款利率下調(diào)，意味著欲購房、已購房者且合同注明“浮動利率”的房奴們，均可節(jié)省一筆利息支出，以貸款100萬元、20年期、等額本息貸款為例，按照調(diào)整前的基準利率，月供為7485.2元，20年總利息達65.77萬元；而按照調(diào)整后的基準利率，月供降至7251.12元，總利息61.76萬元。也就是說，月供減少234.08元，總利息省了4萬多元。

    對于政策走勢反應敏感的房地產(chǎn)而言，央行降息讓樓市出現(xiàn)一片沸騰，上周五晚降息消息一經(jīng)公布，便出現(xiàn)的諸多評論極其樂觀，甚至出現(xiàn)了“現(xiàn)在不買房，一年又白干”的極端言論。業(yè)內(nèi)人士看來，降息后對買房人起到了興奮劑的作用，特別是那些猶豫觀望的剛需客戶，會促進他們下定決心盡快出手，然而，對房企，由于庫存及年末房企銷售目標的壓力，價格或維持穩(wěn)定，以價換量或為主流。

     易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，降息對開發(fā)商的成本來說不會有實質影響，銀行資金緊是今年的常態(tài)，不對稱降息和存款利率上浮20%又會進一步壓縮銀行利潤，銀行的錢只能更“貴”。即便有“便宜”的錢，開發(fā)企業(yè)也拿不到。房地產(chǎn)業(yè)實際已經(jīng)進入一種全新階段，供大于求的狀況可能會持續(xù)相當長時間，競爭也會成為市場主旋律。

    新房
    利好疊加促使新房供需兩旺

    在多樣化的促銷優(yōu)惠以及政策利好帶來的預期轉變的雙重作用下，上周，北京樓市成交量高位企穩(wěn)。

    據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(11.17-11.23)北京商品住宅累計成交2889套，成交面積達28.18萬平米，環(huán)比分別上漲5%、11%。至此，北京商品住宅周度成交已連續(xù)5周保持3000套左右的銷量水平。截至23日，11月商品住宅共出讓9069套，如果11月最后一周仍保持此前的銷售速度，那么全月商品住宅成交將在12000套左右，創(chuàng)今年新高。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(11.17-11.22)北京共有11個項目開盤，創(chuàng)近10周新高。上周開盤的項目包括普通住宅項目中冶藍城、宜山居、亦莊金茂悅、香悅四季和富力童話時光，別墅項目滟瀾新宸長橋墅，商住項目中昂時代廣場、朝北8080和琨御府·玲瓏閣，以及自住房項目中國鐵建原香漫谷、住總眾邦·長安生活港。11個項目累計推出1394套新房源，環(huán)比大漲148%。

    貨幣信貸政策的疊加效應正逐漸在樓市顯現(xiàn)，市場重拾信心，再加上開發(fā)商在價格上做出讓步，促使剛需和改善型購房者率先出手，此前購房者持幣觀望的堅冰正在被打破。上周北京商品住宅成交量排名靠前的項目均讓利于購房者，如排名首位的住總萬科·金域華府周邊在售項目定價已高達40000-60000元/平米，而該項目僅以35000元/平方米的低價入市，因此熱銷。此外，上周位居銷量排名次席的藍光星華海悅城項目，10月底推出新一期時相比7月開盤價格每平米下調(diào)了5000元。由此可以看出，盡管有了政策利好，購房者首付門檻、貸款利率都有所下降，但價格仍然是吸引剛需、剛改購房者出手的決定性因素。

    二手房
    二手房市場率先升溫

    降息對二手房市場的刺激作用立竿見影，來自機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，降息首日，二手房市場就迅速升溫，當天我愛我家全國12個城市門店咨詢量顯著上漲，委托量也出現(xiàn)了明顯增加。業(yè)內(nèi)表示，本輪降息與9·30房貸新政、公積金異地互認，將對二手住宅市場形成利好疊加影響，從目前到明年春節(jié)前二手房的大批優(yōu)質房源會釋放出來，成交量將持續(xù)回升、成交價因此企穩(wěn)復蘇，甚至出現(xiàn)小幅度上漲的可能。

    據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，降息首日，北京當天的業(yè)主到店咨詢量比前一周六增長140%，客戶到店咨詢量比前一周六增長了95%；業(yè)主房源到店委托登記量，比前一周六上漲3.4%，客戶買房需求登記量比前一個周六上漲5.6%；北京區(qū)域上周六全天的電話咨詢量比前一個周六增長了17%。

    同時，其他城市也不遜色，據(jù)上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等我愛我家落地城市的反饋，市場客戶、業(yè)主咨詢量都有不同程度的增長。

    據(jù)介紹，我愛我家北京、上海、天津、太原、南京、杭州、蘇州、武漢、長沙、南昌、成都、南寧等全國12個城市公司的二手房業(yè)主和購房客戶上周六到店咨詢量與前一個周六相比普遍上漲五成以上，到店房源委托和需求登記量與前一個周六相比普遍上漲5%左右。我愛我家全國12個城市電話咨詢量同比前一周六上漲了15%，需求委托量上漲了5%。我愛我家官網(wǎng)流量也出現(xiàn)了較為明顯的上漲，上周六全天5i5j流量比前一周六上漲了6%。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從降息落地首日市場的實際表現(xiàn)來看，購房人和業(yè)主的入市意愿都有了很顯著的增加。二手房市場的供求雙方對于降息反應敏銳，到我愛我家門店登記和賣房、置業(yè)的人群顯著增加，這或將預示著9·30新政后市場新一輪反彈升溫的開始。

    新浪二手房分析師韋雨舟認為，本次調(diào)息中五年以上貸款利率降至6.15%，相當于此前利率的9.4折，這等同于將一直難落地的利率優(yōu)惠以一種更為權威的方式傳達給購房者；且按揭成本的大幅度下降會改變購房者心理預期，刺激其加快入市，因此短期內(nèi)對二手住宅市場刺激作用更加明顯；而對于業(yè)主，由于購房者加緊入市，成交量或上漲，因此出現(xiàn)“坐地漲價”的可能性增大。

    股市
    周一十余只地產(chǎn)股漲停

    本周一，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)井噴行情，北辰實業(yè)、嘉凱城、泛?？毓?、泰禾集團等多達12只個股漲停。值得一提的是，地產(chǎn)股四大龍頭中的保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)也加入了漲停隊伍，另外兩大龍頭萬科A和金地集團，周一的漲幅也分別達到8.32%和6.94%。

   與此同時，周二一開盤，兩只杠桿基金——非銀B和地產(chǎn)B直奔漲停。業(yè)內(nèi)人士表示，降息有利于地產(chǎn)銷售，緩解投資下行趨勢。因為降息一方面降低購房者貸款月供，提升購房需求；另一方面降低地產(chǎn)商融資成本，緩解投資下行趨勢。未來，非銀行金融和地產(chǎn)板塊將持續(xù)看好，這兩類公司特別具有長期投資價值。

    港股內(nèi)房股也跟隨大漲。受惠于萬達上市傳言，萬達酒店發(fā)展?jié)q幅一度接近90%，收盤時漲幅仍接近70%。而合景泰富、融創(chuàng)中國、雅居樂地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、中海外等多只股票漲幅均超過10%。

    今年以來，房地產(chǎn)板塊便頻吹利空，但上周五晚間央行降息的利好消息讓不少投資者對房地產(chǎn)板塊重拾信心。中金公司認為，降息是一個更加明確放松周期的開始，未來相當長時間內(nèi)市場面臨的是相對寬松貨幣政策，同時各項改革持續(xù)推進，這樣的環(huán)境將進一步利好房地產(chǎn)板塊。

    不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，依然不能過分樂觀，降息對房價的推漲作用或不及預期，“接近年底，本來銀行的額度就相對緊張，且本次央行降息是非對稱性的。購房者實際能夠享受多少利率的優(yōu)惠還要看后續(xù)的額度。如果額度不足，銀行很可能用提高房貸利率來彌補利潤。具體房價能上漲到什么幅度，主要還要看后續(xù)是否會有繼續(xù)的信貸額度寬松。”

    心理變化
    開發(fā)商 謹慎漲價跑量為主

    雖然政策利好樓市，不過，房企的態(tài)度相對謹慎。

    亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周入市項目的定價較為保守，老項目后期開盤價多與前一期價格標齊，還有一些開發(fā)商抓住這一時機加大優(yōu)惠力度，沖刺業(yè)績。如上周開盤的亦莊金茂悅在推出樓王產(chǎn)品的同時，對前期產(chǎn)品采取了周末限時優(yōu)惠40萬的活動，以特價房形式加速去化，別墅項目滟瀾新宸長橋墅在開盤前推出了首付一成的優(yōu)惠活動。

    東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，降息對樓市來說肯定是個利好，一方面，降低了房企的開發(fā)成本，另一方面也降低了購房者的購房成本，同時，它還對購房者心理產(chǎn)生較大的影響。不過，受今年市場不太樂觀的影響，很多房企的任務并沒有完成，最后還在沖刺階段，因此，一般房企不會寄希望于漲價，依然是以跑量為主。

    購房者 開始恐慌苗頭

    雖然不少房企表示多數(shù)項目暫時漲價的可能性不大，但降息確實還引發(fā)了購房者的恐慌。

    一直想買房的小張(化名)表示，看到降息之后，買房的信念更加堅定，并且想盡快買房，“一方面是降息降低了購房成本，買房的負擔會略微少了一點點，更主要的是，我擔心房價會上漲，一耽誤，可能明年又白干了。”

    據(jù)了解，對商業(yè)房貸客戶來說，根據(jù)央行此次發(fā)布的金融機構人民幣存貸款基準利率調(diào)整表，5年以上貸款基準利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當于此前利率打了9.4折。按照商業(yè)房貸100萬元，基準利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元，購房者的購房成本在降低。

    在采訪中發(fā)現(xiàn)，擔心房價上漲而恐慌入市的人不在少數(shù)。從近幾天售樓處和中介門店的情況來看，恐慌入市的態(tài)勢已然成型。

    案例
    滟瀾新宸長橋墅日銷5億

    作為央行降息之后的首個開盤項目，滟瀾新宸長橋墅首次開盤便實現(xiàn)日光，銷售額達到5億元。據(jù)了解該項目在開盤前推出了首付一成的優(yōu)惠活動，首付88萬即可買400平米的龍湖別墅。

    “項目開盤正值央行在2008年之后的第三次降息，央行降息給了市場一針強心劑，降息對消費和投資的刺激作用預計會在3-6個月之內(nèi)顯現(xiàn)。”項目相關人士表示，滟瀾新宸長橋墅11月22日首期開盤，產(chǎn)品為使用面積350-410平米聯(lián)排別墅，蓄客僅3周， 到訪百余組客戶，首期售罄認購5億。

    據(jù)悉，11月16-23日7天，購房人可通過新浪樂居PC端、移動端兩個線上報名通道報名參與成為預售客戶，享受長橋墅限時推出的首付一成優(yōu)惠，以該項目一套房源880萬起總價計算，相當于88萬買400平米龍湖別墅。除了實打實的現(xiàn)金優(yōu)惠，所有成功參與預售的客戶還將享受龍湖送出的其他活動福利，成為長橋墅首批VIP客戶，享受長橋墅后續(xù)所有活動的優(yōu)先參與權，還有每日感恩獎、砸金蛋大獎等豐厚獎品。

    東亞印象臺湖成交量增兩成

    降息對樓市的提振作用較為明顯，記者從東亞印象臺湖獲悉，降息政策出臺后的三天時間里，其來電增加22%，來訪增加了18%以上，成交量相比前一周也增加了20%。

    據(jù)了解，東亞印象臺湖位于臺湖新城核心區(qū)，二期住宅19800元/平米起，首付僅14萬起，主力戶型63—78兩居、三居，臨近幼兒園、小學、中學等教育配套，距離環(huán)球主題公園10分鐘車程，交通較為便捷。

    “此次降息，相當于在原基準利率基礎上打9.4折，降息后100萬貸款，30年期，總利息將減少5萬-6萬，對剛需和改善人群是極大利好，加上此前9·30新政、公積金貸款新政等疊加效應，樓市有望升溫。”東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬表示。

    另據(jù)賈玉鵬介紹，東亞旗下的其他項目，如東亞尚品臺湖、五環(huán)國際、華欣灣、朗悅居、首航國際等，近期的來電來訪都大幅增加，此前觀望的購房者在緊急入市，樓市“暖冬”成大概率事件。

    朝北8080二期開盤銷售百余套

    11月23日，位于朝陽北路的朝北8080二期新品熱銷百余套。朝北8080為紫石地產(chǎn)的重點產(chǎn)品，項目為7層電梯建筑，30-107平米多功能精裝空間。項目一期曾以熱銷4億開盤，11月23日，朝北8080二期新品開盤，上午10點30分，正式選房拉開帷幕，場面火爆，短短1個小時，熱銷百余套。

    項目位于朝陽北路延長線，緊鄰地鐵6號線物資學院站。周邊擁有密集公路路網(wǎng)，便捷交通。項目總建筑面積約11萬平方米。朝北8080毗鄰橫穿整個北京城的地鐵6號線，常營、朝青、CBD三重繁華商圈可享，三里屯、朝陽大悅城、龍湖長楹天街購物中心已經(jīng)成為年輕人集餐飲、娛樂、購物為一體的時尚聚集地。

    分析
    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉
    短期利好長期利空

    這次降息是自9月30日“央四條”松綁信貸政策后，房地產(chǎn)再度迎來的信貸利好政策。但是央行降息還從側面反映出另外一個問題：央行越降息，地方政府越“救市”，說明當前市場形勢依然相當嚴峻，盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，但是，一波行情之后壓力會更大，尤其是對于大多數(shù)二線、三四線城市來講，庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。因此，一定意義上來看，央行降息意味著對樓市“短期利好，長期利空”，并且也很難避免長期利空的發(fā)生。對于樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市來講會出現(xiàn)小幅漲價的現(xiàn)象。

    亞豪機構市場總監(jiān)郭毅
    降息不足以支撐房價快速提升

    雖然近幾個月政策層面頻傳利好，對北京樓市交易量也起到了一定的提振，但北京過高的房價基數(shù)成為抑制部分中低收入購房者由觀望轉向實際出手的原因，因此降息前，市場回暖主要集中在前期降價充分的局部區(qū)域以及9·30政策傾斜的局部人群上，房企在庫存壓力未得到消化的前提下，沒有旺盛成交的支撐，短期內(nèi)不敢貿(mào)然提價，而是采取各種營銷手段，培育剛剛好轉的購房需求。預計年內(nèi)北京在售項目售價有望止跌企穩(wěn)，部分前期深幅降價的項目將會小幅回調(diào)定價，整體市場價格仍趨于穩(wěn)定。



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